Vendre son fonds de commerce, renouveler un bail commercial ? Les avantages de l’expertise immobilière
de locaux commerciaux
Valoriser un fonds de commerce à son juste prix, nécessite de nombreuses compétences poussées non seulement en immobilier mais aussi dans les domaines juridiques, économiques et financiers relatifs à toute activité commerciale.
Le recours préalable à un expert immobilier est fortement recommandé à tous les commerçants propriétaires ou locataires de surfaces commerciales, aux investisseurs et à tous les professionnels qui interviennent pour :
- Acheter ou vendre un commerce,
- Réviser, renouveler, contester un bail commercial,
- Evincer le locataire d’un magasin ou d’une boutique contre indemnités d’éviction,
- Récupérer les murs,
- Faire évoluer la destination d’un local commercial ou d’un local désaffecté,
- Valoriser, sécuriser et rentabiliser un patrimoine…
- Être en conformité avec les exigences fiscales (plus-values) , notariales ou judiciaires.
Contrairement à un simple avis de valeur marchande ou locative délivré par une agence immobilière, l’expert immobilier engage sa responsabilité civile et professionnelle lorsqu’il valorise un commerce (fonds, murs et/ou loyer).
À ce titre, les rapports rédigés par le cabinet Brosse Expertises sont juridiquement recevables près des tribunaux et des administrations comme l’administration fiscale.
Déterminer la valeur vénale (valeur marchande)
d’un fonds de commerce
Le fonds de commerce est constitué d’éléments corporels (meubles, outillage, véhicules…) mais également d’éléments incorporels (clientèle, marque, droit au bail).
La complexité de l’évaluation requiert une expertise immobilière en locaux commerciaux.
Pour cela, l’expert se base sur les données suivantes :
- La destination du commerce,
- Son emplacement,
- Son environnement (proximité des infrastructures de transports, par ex.),
- La conformation du local et sa surface pondérée,
- L’analyse du bail et de ses clauses, son mode de révision,
- L’activité du commerçant (chiffres d’affaires réalisés et prévisionnels),
- Et bien sûr, l’offre et demande sur le marché local de l’immobilier commercial.
Les méthodes d’évaluation utilisées sont des méthodes comparatives par rapport à des commerces références de même nature. Le recours à un expert immobilier spécialisé en local commercial trouve tout son sens car il a accès à des bases de données constamment enrichies.
Connaître avec précision la valeur marchande d’un fonds de commerce permet de le céder ou de le louer (valeur locative) dans les meilleures conditions.
Autres expertises possibles en immobilier commercial
L’expert peut également déterminer en même temps que la valeur marchande du fonds de commerce ou séparément :
- la valeur vénale des murs d’un commerce
- la valeur du bail (pour l’achat du droit au bail)
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